透彻科技编者按：新型冠状病毒疫情在美国暴发之前，各地零售业就逐渐在走下坡路。这场疫情进一步加速了许多零售商场的衰落。在众多物业都开始闲置以后，一些开发商却从中发现了商机，纷纷将它们转用途改造为办公区域。这篇文章原标题是In Coming Wave of Pandemic-Induced Vacancies, Some See Opportunity，作者Tom Acitelli在文章介绍了美国疫情下零售业、酒店业和办公空间等行业和领域的变化。
去年，尼曼百货（Neiman Marcus）在曼哈顿哈德逊城市广场新开了一家大商场，但今年5月却不幸申请破产。如今，该百货大楼的业主已经有了新的改造方案。图片来源：Chang W. Lee/The New York Times
新型冠状病毒疫情所构成的大流行，预计会极大地重塑商业地产，在美国全国范围内导致数以千计的商业地产都处于空置或者未充分使用的状态。然而，有一些开发商和投资者却迫切地希望抓住这次机会，将这些物业转为其他用途。
例如，美国历史最悠久的奢侈品连锁百货公司罗德与泰勒（Lord & Taylor）在纽约曼哈顿的旗舰百货店，很快就会成为亚马逊公司的办公场所，而位于好莱坞中心的一个旅游景点，也在耗资1亿美元重新翻修，计划把那些没有充分利用的零售空间改造成办公区域。
“即便面对危机，人们也总是会从中发掘机会的。”加拿大多伦多一家商业地产服务公司Avison Young北美地区专业服务总裁希拉·博廷（Sheila Botting）称。
在以前，地产转用途浪潮往往只体现在某个局部范围内。例如，据纽约中心商业区联盟（Alliance for Downtown New York），2001年9月11日恐怖袭击后，下曼哈顿地区有超过1380万平方英尺（约128万平方米）的地产面积都转为了其他用途。
然而，有关专家却表示，当时的那些转用途改造规模，可能远远不如接下来18至24个月内会出现的转用途改造规模。
据波士顿CoStar Advisory Services咨询服务公司提供的数据，仅在零售业方面，截至8月初，今年已经倒闭的商店数量至少就有7700家商店（总面积合约1.15亿平方英尺，或1068万平方米）。
大多数倒闭的商店都位于大型商场里，早在疫情暴发而导致杰西潘尼（JCPenney）、尼曼（Neiman Marcus）以及西尔斯（Sears）等百货公司纷纷走向破产之前，这些商店实际上就已经陷入了困境。
与此同时，据CoStar公司有关数据，预计在今年和明年，总面积约172.7万平方英尺（合约16万平方米）的甲级写字楼，即高档写字楼，还将陆续投入使用。只不过，其中已经租赁出去的面积只有59%，低于74%的平均水平。
另外，据美国酒店与住宿协会（American Hotels & Lodging Association），由于地产业主拖欠贷款至少一个月，全美有接近25%的酒店都可能会丧失抵押品赎回权。
简言之，外面将会出现更多的闲置地产空间。
“如果市场对Cheerios燕麦圈的需求突然下降，那么其制造商通用磨坊公司（General Mills）就可以直接减少这款产品的产量。”著名债券评级机构穆迪分析（Moody’s Analytics）商业地产经济主管维克多·卡兰诺格（Victor Calanog）说，“在这之后，市场上这款产品的数量肯定就会减少，而产品价格也不会出现大跌。然而，一旦你修建了一栋大楼，要想把它从市场中撤下，就基本不现实了。”
实际上，早在这场大流行之前，全美各地就已经出现了商业地产供过于求的现象。近年来，由于电子商务的蓬勃发展，许多实体商店都在走向衰退。据CoStar公司的数据，2019年倒闭的实体商店数量超过了10200家。
此外，得益于数字化等多种提高办公效率的方式，以及人口结构变化的情况下，租用办公室的企业也在不断减少其租用面积。年轻一代普遍更青睐于空间较小的办公区域。
据穆迪分析的数据，在上个世纪80年代，商业地产行业的经验法则是，每名员工的平均办公面积约为200至300平方英尺（合约18至28平方米）。到了2019年，这一平均水平已经降至了126.5平方英尺（约11.75平方米）。
而对于房地产、媒体、科技和银行这样的行业，远程办公已经就有很久的历史了。此外，即便是在工作日，人们也会因为种种原因，并不会出现在办公室，导致相当大一部分租赁空间都没有投入实际使用，这一部分比例估计有30%至40%。
不过，这场疫情所引发的危机，也为一部分开发商创造了一个机会，让他们得以重新评估其战略。
“我认为，对于房地产行业来说，这场疫情暴发的时间，刚好可以让他们去思考和规划现有资产，进一步确认如何更好地盘活这些资产，以及未来还有什么选择。”博廷说。
今年3月，亚马逊买下了罗德与泰勒百货（Lord & Taylor）在纽约曼哈顿第五大道的旗舰店，并计划将其改造为办公空间。图片来源：Benjamin Norman for The New York Tims
对此，最高调的可能还需要再次提到亚马逊。据《华尔街日报》（The Wall Street Journal）之前透露，亚马逊计划将西蒙地产集团（Simon Property Group）经营的杰西潘尼和西尔斯等商铺门店，改建为其物流配送中心。
此外，纽约曼哈顿第五大道上的罗德与泰勒百货门店改造项目，其背后主推手也是亚马逊。据称，到2023年，原百货大楼共计67.6万平方英尺（约6.28万平方米）的面积，将改造成可以容纳2000名员工的办公空间。
对此，亚马逊拒绝置评。
上个月，房地产中介公司DJM Capital Partners和私募股权公司基汇资本（Gaw Capital Partners）发布了一条消息，宣称其将对好莱坞高地中心（Hollywood & Highland）展开大修。这个好莱坞娱乐综合体，与举办奥斯卡金像奖的杜比剧院（Dolby Theater）位于同一街区。
根据其大修方案，预计将在现有框架的基础上，改建出近10万平方英尺（约9300平方米）的创意办公空间。
据DJM公司首席零售官斯滕·帕顿（Stenn Parton）说，去年，当这两家公司买下这个娱乐综合体后，他们并不看好这个传统实体零售业的未来发展。随后，新型冠状病毒疫情开始暴发，全国范围内数以千计的零售商场也纷纷关闭。
“如果真要说的话，我认为这场疫情反而巩固了我们的商业计划。毕竟，我们已经看到，这场疫情已经破纪录地导致许多门店都被迫关门。”帕顿说。
大多数转用途的案例中，规模都没有如此大。相反，他们基本上的规模都较小，并且通常涉及到的地产都没那么引人注目。
这场疫情只会进一步加速西尔斯百货（Sears）等实体商场的衰落。图片来源：Mike Segar/Reuters
纽约哈里森（Harrison）当地一家养老院的首席执行官大卫·雷斯（David Reis）称，开发商纷纷发现了商机，计划将酒店改造成社区养老中心。
他还称，相比于从头开始建造，直接在现有物业基础上改造的成本相对更加低廉，特别是在纽约这样地价比较贵的地方。
“相比于建造全新的物业，如果你能用一半的造价来购买现有物业，显而易见的是，把节约下来的资金用于改造，是非常容易的事情。”雷斯说。
据项目管理公司Cumming提供的一份报告，在全美范围内，新建住宅建筑的平均造价一般为每平方英尺（约0.1平方米）225至350美元。如果将现有办公空间改造成住宅，相应造价平均为每平方英尺125至250美元。
值得一提的是，如果是将零售物业改造用于工业用途，其平均造价则可以降至每平方英尺75至175美元。
尽管转用途改造的成本相对较低，商业地产开发商在转用途方面也可能会遭遇一定的挑战。例如，物业分区规划以及技术设计就可能会影响甚至阻碍其改造计划。
然而，在疫情期间，当放款人更厌恶风险时，这些改造项目在融资时也会面临更大的困难。
“部分中央地区和稳定的资产仍然有很大的融资机会，”房地产投资公司Machine Investment Group联合创始人埃里克·罗森塔尔（Eric Rosenthal）说，“但是涉及到转用途的地产，或者涉及到不仅仅是购买和管理资产问题时，这些情况的融资环境都是非常具有挑战性的。”
传统上来讲，最好的转用途项目都涉及到老旧的物业，这一现象也越来越突出。
“通常，如果这些物业比较老旧，并且已经超过了使用寿命的话，即代表着其使用率和现金流都会降低，这刚好是翻新改造的成熟期。”Avison Young公司的博廷说。
曼哈顿哈德逊城市广场尼曼百货项目改造效果图。图片来源：Related Companies
然而，即便是最近新修的物业，也有可能转为其他用途。去年，尼曼在曼哈顿哈德逊城市广场（Hudson Yards）新开了一家面积达18.8万平方英尺（约1.75万平方米）的旗舰店，成为当时美国最大的私人房地产开发项目的主要零售租户。
现在，哈德逊城市广场的业主、地产商Related Cos公司正在重新规划这个项目。其办公室项目开发部门的总裁菲利普·维瑟（Philippe Visser），通过电子邮件表示，该商场将成为“纽约市最令人兴奋的办公空间。”
此举令人想起之前的一场危机，其迫使商业地产发生了蜕变。
上个世纪90年代，下曼哈顿地区不仅存在较高的写字楼空置率，而且还存在人口流失问题。当时，纽约地产开发商Rudin Management公司总裁威廉·鲁丁（William C. Rudin）帮助该地区翻新升级。
在他的帮助下，从1995年至2001年间，有超过460万平方英尺（约43万平方米）的面积都实现了翻新升级，其中还包括将许多外立面是玻璃的办公楼改造为高档公寓的案例，这一点也是当时许多人未曾预料到的。
“当情况变得非常糟糕后，”鲁丁说，“它必然会迫使人们走到一起，想出更多好的想法。”
译者：俊一